Luật sư tư vấn xử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ

1. Cáchxử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ

Diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơnso với Sổ đỏ khá phổ biến, mà nguyên nhân chủ yếu là do đo đạc bằng tay hoặc dolấn, chiếm. Dưới đây là cách xử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ.

Diện tích thực tế khác với Sổ đỏ cóảnh hưởng gì?

Với người được miễn thuế, tiền sửdụng đất thì diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ thì khôngảnh hưởng nhiều đến quyền, nghĩa vụ của họ. Tuy nhiên, với người phải nộp thuếsử dụng đất (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp) hoặckhi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thường gặp phải nhữngvấn đề sau:

1. Phải đóng nhiều tiền hơn trongquá trình sử dụng đất

Khi sử dụng đất thì phải nộp thuế sửdụng đất nông nghiệp hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tùy vào từng loạiđất. Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn trong Sổ đỏ nhưng nộp thuế thì tính theodiện tích trong Sổ (nộp nhiều hơn).

2. Có thể dẫn tới tranh chấp khichuyển nhượng

- Thông thường khi chuyển nhượng đấtcó 02 phương thức tính giá gồm: Giá tính theo thửa hoặc giá tính theo m2. Mặtkhác, không phải ai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tuân thủ quy địnhvề đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) tại cơ quan Nhà nước nên sẽ khôngđược đo đạc lại.

- Khi chuyển nhượng xong vì không tựđo đạc trước hoặc do thỏa thuận giá theo thửa nên thường xảy ra tranh chấp nếudiện tích thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ.

3. Diện tích thực tế nhiều hơn nhưngkhông được cấp Sổ đỏ

- Giá trị của thửa đất có Sổ đỏ lớnhơn rất nhiều so với thửa đất không được cấp Sổ đỏ. Nếu diện tích thực tế lớnhơn diện tích trong Sổ đỏ nhưng không được chứng nhận thì người sử dụng đất sẽmất quyền, lợi ích của mình, nhất là khi chuyển nhượng (bán).

Cách xử lý khi diện tích thực tếkhác so với Sổ đỏ

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013quy định:

- “Trường hợp có sự chênh lệch diệntích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụngkhông thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sửdụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấphoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênhlệch nhiều hơn nếu có.

- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giớithửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ vềquyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trêngiấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có)được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Theo quy định trên, diện tích thựctế khác với diện tích trong Sổ đỏ thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Diện tích thực tế nhỏhơn diện tích trong Sổ đỏ

Trường hợp diện tích đo đạc thực tếnhỏ hơn so với:

- Sổ đỏ (trường hợp đã được cấp Sổđỏ);

- So với giấy tờ quy định tại Điều100 Luật Đất đai 2013 (trường hợp đủ điều kiện cấp nhưng chưa được cấp Sổ đỏ),cụ thể:

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất;

+ Bản án, quyết định của tòa án;

+ Quyết định thi hành án;

+ Quyết định công nhận hòa giảithành;

+ Quyết định giải quyết tranh chấp,khiếu nại, tố cáo;

+ Quyết định giao đất, cho thuê đấttừ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.

=> Khi cấp Sổ đỏ lần đầu hoặc cấpđổi Sổ đỏ thì công nhận theo diện tích thực tế.

Trường hợp 2: Diện tích thực tế lớnhơn diện tích trong Sổ đỏ

- Diện tích thực tế lớn hơn so vớiSổ đỏ hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà ranh giới thửađất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ vềquyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thìđược công nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Diện tích thực tế lớn hơn so vớigiấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giớitại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệchnhiều hơn được xem xét cấp Sổ đỏ.

Theo quy định khi phát hiện diệntích thực tế khác với Sổ đỏ, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cấp đổi Sổ đỏtheo thủ tục sau:

Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ:

Theo điểm c khoản 1 Điều 76 Nghịđịnh 43/2014/NĐ-CP khi đo đạc xác định lại diện tích thì được cấp đổi Sổ đỏtheo thủ tục dưới đây:

1. Chuẩn bị hồ sơ

- Đơn đề nghị cấp đổi Sổ đỏ theo Mẫusố 10/ĐK;

- Bản gốc Sổ đỏ đã cấp;

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ thì xuấttrình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

2. Trình tự thực hiện

Bước 1. Nộp hồ sơ

- Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòngđăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Bộphận một cửa với nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa.

Nơi chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòngđăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyềnsử dụng đất cấp huyện.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tạiUBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủthông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết

Bước 4. Trả kết quả

Thời hạn giải quyết:

- Không quá 07 ngày kể từ ngày nhậnđược hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùngsâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiệnkinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Thời gian này không tính thời giancác ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếpnhận hồ sơ tại cấp xã.

Kết luận:

- Diện tích thực tế khác so với Sổđỏ thì được công nhận theo diện tích thực tế nếu diện tích chênh lệch đó khôngphải do thay đổi ranh giới thửa đất.

- Diện tích thực tế khác so với Sổđỏ do thay đổi ranh giới thửa đất thì không được cấp Sổ đỏ với diện tích đó (vìdo lấn, chiếm), chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ nếu diện tích thực tế khác với giấytờ về quyền sử dụng đất.

(Diện tích thực tế khác với Sổ đỏ,giấy tờ về quyền sử dụng đất mà do lỗi của cơ quan Nhà nước thì được công nhận,nếu do lỗi của người sử dụng đất thì chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ, nếu đã có Sổđỏ mà có hành vi thay đổi ranh giới như lấn, chiếm thì bị xử lý).

- Khi người dân phát hiện diện tíchthực tế khác so với Sổ đỏ thì có quyền đề nghị cấp đổi Sổ đỏ.

2.Cần làm gì khi bị sai địa chỉ, số nhà trên sổ hồng ?

I.Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP củaChính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT củaBộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

II.Nội dung tư vấn

Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấychứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (gọichung là Giấy chứng nhận) đã cấp như sau:

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận có trách nhiệm đính chính chứng nhận đã cấp có sai sót trong cáctrường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi,giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tàisản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấpGiấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất,tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liềnvới đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.

Thủ tục đính chính Giấy chứng nhậnđã cấp được quy định tại Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đainăm 2013: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứngnhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng kýđất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sởhữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liềnvới đất phải có đơn đề nghị để được đính chính”.

Đồng thời, theo hướng dẫn tại khoản3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chínhcủa Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, bạn phải chuẩn bị những hồ sơ sau:

- Đơn đề nghị đính chính đối vớitrường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứngnhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy, khi phát hiện địa chỉ sốnhà bị ghi sai trên sổ hồng, cần làm đơn đề nghị đính chính gửi tới Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất cấp quận, huyện, kèm theo đơn là giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và giấy tờ khác chứng minh thông tin có sai lệch để đề nghịgiải quyết.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấtcó trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân saisót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sótvào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Thủ tục và thời gian xin đổi đến khihoàn tất ước tính khoảng bao lâu căn cứ theo điểm d khoản 2 điều 61 của nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hànhmột số điều của Luật Đất đai năm 2013 Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắnliền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyếttranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kêbiên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án;chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhấthoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộgia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 15 ngày và thựchiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

3.Mẫu đơn đề nghị đính chính thông tin Sổ đỏ

CỘNGHÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độclập - Tự do - Hạnh phúc

……, ngày …. tháng …. năm 20….

ĐƠNĐỀ NGHỊ

V/v: Đính chính thông tinvề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kính gửi:………………………………………………

Tên tôilà:……………………………….........................

SốCMTND/CCCD:…...........................………

Do Công anTính/Thành phố:............................Cấpngày...............................

Chỗ ở hiệnnay:......................................................................

Hộ khẩuthường trú:………………………………………………

Số điệnthoại liên hệ:................................................................

Tôi xintrình bày lý do như sau: Tôi là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất số:………………

……… do Ủy ban nhândân .........................Cấp ngày:………………..

Khinhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra lại thông tin tôi đã phátra sai sót ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Cáctài liệu làm căn cứ để xác minh thông tin gửi theo đơn này gồm có

1.…………………………………………………………………………………

2.…………………………………………………………………………………

3.……………………………………………………………………………………

4.…………………………………………………………………………………

5.…………………………………………………………………………………

Tôiviết đơn này kính mong được giải quyết về việc đính chính thông tin về thửa đấtđể đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tôi đối với diện tích đất được ghinhận.

Tôixin cam đoan những gì tôi viết trên đây là đúng với sự thật, nếu sai tôi xinhoàn toàn chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

* Mục Kính gửi: Các bạn nêu rõ là đơn đề nghịgửi Phòng Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đấthuyện/tỉnh......

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệmvà đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội. 

 Luậtsư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sưGia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn!.